En España se desarrollan actualmente 6.7590 viviendas en este régimen, que se ha abierto a explorar nuevas vías y tipologías de inmuebles
El modelo cooperativo tiene pasado, pero también presente y futuro. En el análisis histórico del mercado inmobiliario nacional ha ocupado su propio espacio el cooperativismo, un sistema mediante el cual se han promovido 1.700.000 viviendas en España en las últimas cuatro décadas.
A lo largo de su trayectoria la fórmula ha actuado como palanca para abrir el mercado de la vivienda a perfiles socioeconómicos con rentas no elevadas. En los últimos tiempos, se está rediseñando y va ampliando su campo de acción, pues bajo este esquema se desarrollan proyectos emblemáticos en ubicaciones premiumcon tipologías de vivienda que no responden a la idea de pisos baratos con marcado carácter social.
Especificidades del modelo
En el modelo cooperativo los socios comienzan por adquirir directamente el sueloy continúan el proceso asumiendo las decisiones y riesgos ligados a la actividad, algo que en el mercado tradicional recae sobre promotores y constructores que trabajan, en compensación, con márgenes de beneficio más altos. En el sistema cooperativo, sin embargo, se pueden conseguir viviendas a precio de coste, lo que ha llegado a suponer en la época del boom descuentos de hasta el 40%, respecto al precio medio de mercado. «Lo más habitual ha sido un ahorro del 20%, pero el porcentaje en la actualidad es menor», puntualiza Juan Casares, presidente de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (Concovi), una de las mayores agrupaciones sectoriales, cuya actividad genera más de 1.600 millones de euros y 30.000 puestos de trabajo.
«Un piso de cooperativa es un 15% más barato que otro de la industria tradicional», apunta Enrique Guerra, director general de Domo, gestora de cooperativas, encargada de algunos de los proyectos más destacados impulsados bajo esta fórmula actualmente en Madrid. Por su parte, Juan José Perucho, socio director de Grupo Ibosa, empresa que construye viviendas de alta gama y también desarrolla inmuebles bajo esta fórmula, estima que las promociones de cooperativa resultan entre un 15% y un 40% más económicas que otras del mercado general. Perucho, que a su vez preside la Asociación de Gestoras de Viviendas (AGV), lamenta la falta de voluntad política de algunas administraciones para desarrollar suelo. «Hay demanda, pero faltan pisos de entre 150.000 y 200.000 euros, los más solicitados en Madrid, que no se encuentran por haber proyectos paralizados o no tener terreno donde construirlos», denuncia este directivo.
Cifras e inversión inicial
Pese a todo, se desarrollan actualmente en España bajo fórmula cooperativa 6.750 viviendas, que requieren una inversión de 1.708 millones de euros y cuya construcción implicará la creación de 30.219 empleos. No hay datos oficiales, pero la tendencia apunta a que son, en su mayoría, pisos en altura de tres habitaciones.
La inversión inicial para adquirir un hogar desarrollado por una cooperativa oscila entre el 5% y el 20% del precio final, más el IVA, según señalan en Concovi. En este organismo hacen hincapié en cuestiones como que, al incorporarse a los proyectos, los socios conocen el precio y los datos de las promociones, que durante la construcción tienen capacidad de decisión y que siempre pueden abandonar la promoción, si presentan a otro socio que ocupe su lugar. «La inversión inicial en un piso así es de entre el 25% y el 30% del coste estimado y ese importe se destina íntegramente a pagar el suelo«, aclara Guerra. «El terreno supone el principal porcentaje del coste final de la vivienda», agrega Perucho.
Casares es consciente de que en el pasado se han producido escándalos en iniciativas desarrolladas bajo este sistema, pero cree que la imagen del cooperativismo remite a profesionalidad.
«Durante la burbuja algunas promotoras entraron en terreno cooperativo, llevando a la ruina a cooperativistas. Quienes vean en el modelo una opción deben informarse, sabiendo que organismos como Concovi están reconocidos por la La Ley de Economía Social», aclara el presidente de la citada agrupación.
En Madrid y en los años más duros de la crisis, la mayor parte de las viviendas se construyeron en régimen cooperativo. Zonas de nuevo desarrollo inmobiliario se levantaron así en un 90% en sus primeras fases. «En Valdebebas y otros grandes ensanches de la capital, como Vallecas, Carabanchel, Sanchinarro, Las Tablas y Montecarmelo también se ha desarrollado en este régimen casi la mitad de las viviendas», añade Perucho.
Papel histórico e imagen
Más lejos en el tiempo, «las cooperativas fueron clave en la promoción de vivienda protegida en España, abriendo posteriormente su ámbito de actuación para promover viviendas de todo tipo», rememora Guerra, quien augura un futuro lleno de posibilidades para quienes trabajan con seriedad y honestidad.
Con todo, «la sociedad tiene una imagen positiva del cooperativismo, no sólo por facilitar viviendas económicas, pues también compite en calidad de construcción, equipamiento de zonas comunes y en temas de eficiencia energética, siendo pionero en construcción bioclimática y sostenible», subraya Casares.
Así, el cooperativismo sigue siendo un agente de primer orden en el panorama inmobiliario nacional. Este régimen no sólo viene avalado por grandes cifras, sino que vive un presente con destacados proyectos en marcha y se asoma a un futuro prometedor, que apunta a nuevas líneas para impulsar esta fórmula otros tantos años.
Por lo pronto, este tipo de actores mueven en Madrid casi la mitad del suelo residencial, disponiendo del total de compradores finales desde la adquisición del suelo. Este hecho evita situaciones como las vividas en la última crisis, cuando se llegaron a construir edificios y a abandonarlos, finalmente, sin comercializar. «En el modelo cooperativo no se promueve según expectativas de venta futuras, a veces fallidas, sino en función de realidades», destaca Perucho. Este sistema ayuda a frenar la subida de precios, pues en una entidad de este tipo no se paga más por una vivienda, por mucha demanda que se registre. «Que suceda esto es sanoporque ayuda a mitigar las fuertes oscilaciones al alza en los precios, lo que se revela como un factor importante, a la luz de la última crisis», considera el directivo de Grupo Ibosa.
Aunque el régimen cooperativo no permite tirar de los precios para responder a la demanda, en ocasiones los socios pagan por sus viviendas más de lo presupuestado inicialmente. Se consideran aceptables en el sector sobrecostes de entre un 3% y un 5%, debidamente justificados. «La presentación de un proyecto realista y viable, junto a un control de calidad y ejecución adecuado, realizado por asesores profesionales, es básico para evitar que se den esas situaciones», determina Casares. «Aplicamos diferentes fórmulas para evitar desviaciones presupuestarias, como hacer concursos de constructoras muy completos en los que participan sólo las saneadas de primer nivel, que garantizan una ejecución correcta, así como firmar contratos de obra cerrados y garantistas para la cooperativa», detalla Guerra.
De cara al futuro, en Concovi llaman a explorar nuevas vías para revalidar este sistema como gran promotor de vivienda en España. «No hablamos de hacer casas baratas, sino de abrir la puerta a quien lo tiene más difícil, como jóvenes o personas mayores», reflexiona Casares.
Porvenir
Una opción para conseguir estos objetivos sería crear producto específico para el mercado del alquiler, así como trabajar con suelos de propiedad pública, que no tienen perspectiva de ser desarrollados ni por la iniciativa privada ni por la pública. «Hemos tenido conversaciones con organismos y actores institucionales de la UE, incluido el Banco Europeo de Inversiones (BEI), que nos han expresado en diversos foros su disposición para promover ideas de este tipo», adelanta Casares.
Actualmente, Concovi trabaja para animar a la Administración española a firmar acuerdos que permitan desarrollar vivienda mediante el sistema de cesión de superficie. «Son interesantes suelos y edificios, patrimonio de la Administración, que hasta la fecha sólo generan pérdidas, mientras se podría construir o rehabilitar, según los casos, siguiendo modelos cooperativos al estilo de Francia e Italia«, apunta Casares.
Madrid es la comunidad autónoma más dinámica en proyectos de cooperativismo inmobiliario, aunque también existen promociones cooperativas en Aragón, Andalucía, Galicia, Cataluña, Valencia, País Vasco, Cantabria, Canarias y Baleares.
Domo tiene en cartera proyectos de 1.350 viviendas en curso, de las cuales 900 están en construcción. Las principales iniciativas son la promoción de 314 viviendas en Raimundo Fernández Villaverde (Madrid) y la de la antigua sede de Metro de Madrid, con 200 viviendas. Asimismo, Domo está a punto de entregar 200 viviendas en Valdebebas y 29 viviendas de alta gama en la calle Bretón de los Herreros, de la capital de España. Esta última promoción se ha desarrollado sobre un edificio adquirido a la Seguridad Social y rehabilitado íntegramente. Domo está impulsando su expansión territorial en España, por lo que promueve también trabajos en Málaga, Granada, y Zaragoza, Badajoz y la costa valenciana con más de 200 viviendas.
Grupo Ibosa, por su parte, está centrado, entre otros, en el proyecto Metropolitan, que incluye 443 viviendas de entre uno y cinco dormitorios en el madrileño distrito de Chamberí. Los responsables de esta firma anuncian que antes de que finalice el año el grupo comenzará la comercialización de otros tres proyectos en el norte de Madrid.
Fuente: elmundo